Alquileres: cómo se negocian los contratos tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023

El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70, referente a la desregulación de la economía, que deroga la Ley de Alquileres entró en vigencia el pasado 29 de diciembre y estableció un nuevo panorama para inquilinos y propietarios.

La aplicación del DNU impulsado por Javier Milei establece que el contrato de alquiler se puede realizar en cualquier moneda (por ejemplo, en dólares), por cualquier plazo y que las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres.

En ese sentido, la norma oficial explicó que "será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres".

La entrada en vigor del decreto generó reacciones contrapuestas entre inquilinos e inmobiliarias. 

Por el lado de los primeros, la agrupación que representa los intereses de los particulares que buscan alquilar, se manifestó en contra y presentó una acción de nulidad junto con una cautelar para dejar sin efecto el DNU. 

En tanto que desde el sector inmobiliario se mostraron a favor de la medida y aseguran que en los últimos días la oferta de inmuebles en alquiler comenzó a crecer.

En diciembre, la oferta de inmuebles para alquilar se redujo un 68,6% interanual, según reveló un trabajo de Reporte Inmobiliario. Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina aseguran que este dato se empezó a revertir con el comienzo del nuevo año y la derogación de la Ley de Alquileres.

Un aspecto importante para aclarar es que los contratos firmados antes del 29 de diciembre siguen estando bajo el régimen de la mencionada ley, mientras que los firmados posteriormente serán bajo el nuevo DNU hasta que la Justicia o el Ejecutivo dispongan lo contrario.

Al existir libertad para negociar, hay diversidad en los contratos que se fueron firmando bajo la nueva normativa que dispuso el Ejecutivo, con diferencia en los plazos y las formuladas empleadas para establecer las actualizaciones.

De acuerdo a información recabada por el portal iProfesional, actualmente “el 50% de los contratos se está firmando a un año y el otro 50% a dos años", según el testimonio recolectado de Marta Liotto, expresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario. 

En cuanto a la actualización del contrato, afrimó que “algunos propietarios piden un aumento trimestral, algunos me han pedido cuatrimestral”.

Además, el relevamiento reflejó que el índice que se utiliza para actualizar el valor del alquiler es el IPC del INDEC. Así lo explicó al portal web Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, indicanodo que "la tendencia de los nuevos contratos parecerían ser por 24 meses, con un ajuste semestral según la variación del IPC del INDEC para ese período" y agregó que “no creo que, en el caso de los alquileres tradicionales, se pacten en dólares. Eso va a quedar para los temporarios o quizá los inmuebles de mayor calidad".

Por su parte, Daniel Bryn, fundador de Invertire Real Estate, aportó a iProfesional que “lo que es más probable, o lo que se ve en común, es que el ajuste sea semestral y que sea por el ICL (Índice de Contratos de Locación), que es el que contempla el BCRA, o por el IPC” y precisó que “se está yendo hacia ajustar por inflación, como segunda alternativa el ICL y, como tercera, los sueldos".

En ese sentido, puntualizó que "si es por inflación, lo que se está imponiendo es un ajuste semestral”, en cambio “si es por otros ajustes (como el ICL o salarios), que en realidad no son tan altos como la inflación, puede ser que el ajuste sea cada tres meses”.

Requisitos a cumplir para alquilar

Los requisitos que se solicitan para el inquilino con los nuevos contratos de alquiler, tras la entrada en vigencia del DNU, son un recibo de sueldo en blanco y garantía propietaria o un seguro de caución. Además, al momento de ingresar en un departamento, se debe pagar un mes adelantado más otro de depósito